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August 2014

Gekauft wie gesehen? – Wie sich Verkäufer einer Gebrauchtimmobilie wirksam vor Haftungsrisiken schützen

Ein neues Urteil des Bundesgerichtshofs lässt Verkäufer einer gebrauchten Immo-bilie aufhorchen. Der Fall macht die Haftungsrisiken für Verkäufer deutlich und zeigt, wie wichtig es ist, sich vor einer solchen Haftung effektiv zu schützen.

Im Fall einer geerbten Immobilie, die später verkauft wurde, stellte sich heraus, dass das Haus schwammbefallen war. Die Verkäuferin verlor infolge des Verkaufs ihr Eigentum und sollte obendrein noch die Kosten der Mängelbeseitigung überneh-men, die weit über den erhaltenen Kaufpreis hinausgingen. „Wenn die Verkäuferin besser vorgesorgt hätte, wäre es dazu nicht gekommen“, so Dr. Steffen Breßler, Geschäftsführer der Notarkammer Koblenz.


„Der private Verkäufer einer gebrauchten Immobilie kann sich vor solchen Haf-tungsfallen schützen.“ Er rät zunächst zu einem Gewährleistungsausschluss im nota-riellen Kaufvertrag. „Ein umfassender Gewährleistungsausschluss ist beim Verkauf gebrauchter Immobilien unter Verbrauchern üblich. Verkäufern ist anzuraten, die-sen Ausschluss auch nicht zur Verhandlung zu stellen und möglichst keine Garantien zu geben. Welche Altimmobilie gibt es, die gänzlich mangelfrei ist?“


Im entschiedenen Fall hatte eine Studentin ein Haus geerbt und für 260.000,- Euro verkauft. Der Käufer verlangte von der Studentin 635.000,- Euro für die Schwamm-sanierung. Während die Vorinstanz dem Käufer dies zusprach, begrenzte der Bun-desgerichtshof die Haftung der Verkäuferin auf das doppelte der Wertminderung – in dem Fall insgesamt 185.596,- Euro. Der Studentin verblieb letztlich noch ein Drit-tel des ursprünglichen Kaufpreises.
Der Bundesgerichtshof hat in dem Urteil vom 4. April 2014 (Az. V ZR 275/12) die Grenzen der Haftung des Verkäufers einer gebrauchten Immobilie abgesteckt. Da-nach haftet der Verkäufer grundsätzlich in voller Höhe für die Kosten der Sanierung zur Mangelbeseitigung. Grenze ist dabei jedoch die Unverhältnismäßigkeit. Diese kann beispielsweise erreicht sein, so die Richter, wenn die Reparaturkosten mehr als doppelt so hoch sind wie die Wertminderung aufgrund des Mangels, oder die Reparatur mehr kostet, als das Haus im mangelfreien Zustand überhaupt wert wäre.


Mit einem Gewährleistungsausschluss im Vertrag alleine kann sich der Verkäufer noch nicht vollständig beruhigt zurücklehnen. Zum Schutz des Käufers schuldet er darüber hinaus auch Aufklärung über offenbarungspflichtige Mängel. „Die Recht-sprechung weitet die Offenlegungspflichten des Verkäufers stetig aus“, stellt Dr. Breßler fest. Offen zu kommunizieren sind sachliche Mängel, wie z.B. eine Überflu-tungsgefahr, verbaute Asbestmaterialien oder – wie in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall - Hausschwammbefall. Selbst über eine vor Jahren erfolgreich durchgeführte Schwammsanierung muss der Käufer informiert werden.


Ist dem Käufer der Mangel bekannt, entfallen seine diesbezüglichen Gewährleis-tungsrechte. Kommt es später zum Streit, muss der Verkäufer jedoch vor Gericht die Kenntnis des Käufers beweisen können. Ein weiterer Baustein der Vorsorge beim Immobilienverkauf besteht deshalb darin, die Aufklärung gerichtsfest zu dokumen-tieren. Dr. Breßler rät: „Mängel, die dem Käufer bekannt sind, sollte man in der notariellen Kaufvertragsurkunde erwähnen.“

Pressemitteilung der Notarkammer Koblenz, 05. August 2014